Fiscalité sur les résidences principales des résidents et non résidents

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Qualification fiscale des résidences principales

Pour l’application de l’ article 150 U du CGI , un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du cédant au jour de la cession du seul fait que celui-ci a libéré les lieux avant ce jour, à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé puisse être regardé comme normal. Il en va ainsi lorsque le cédant a accompli les diligences nécessaires, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu.

Les diverses exonérations prévues par la loi en faveur des contribuables résidents s’appliquent en principe aux non-résidents

Il en va ainsi, notamment, des cessions dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 € et des biens détenus depuis plus de 30 ans.

Ne sont cependant pas applicables l’exonération de la résidence principale, celle de la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale et celle de l’ancienne résidence principale des retraités et invalides de condition modeste.

En outre, le prélèvement n’est pas applicable aux cessions d’immeubles réalisées par des personnes physiques ou morales qui exploitent en France une entreprise industrielle, commerciale ou agricole ou y exercent une profession non commerciale à laquelle ces immeubles sont affectés (les immeubles doivent être inscrits, selon le cas, au bilan ou au tableau des immobilisations établis pour la détermination du résultat imposable de cette entreprise ou de cette profession).

Exonération spécifique aux non résidents

Une exonération particulière est prévue en faveur des personnes physiques, non résidentes, ressortissantes d’un Etat de l’Espace économique européen (ou d’un autre Etat si elles peuvent invoquer le bénéfice d’une clause de non-discrimination : (BOI-RFPI-PVINR-10-20 n° 270) qui cèdent un logement situé en France à condition que ces personnes aient été fiscalement domiciliées en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession.

Pour les cessions réalisées à partir du 1er janvier 2014, le dispositif est le suivant (Loi 2013-1278 du 29-12-2013 art. 28). L’exonération s’applique, dans la limite d’une seule résidence par contribuable, à condition que la cession :

–  soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;

–  ou qu’elle porte sur un bien dont le cédant à la libre disposition au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

Elle est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n’excède pas 150 000 €, le surplus étant imposable. Ce plafond s’apprécie après prise en compte, le cas échéant, des abattements pour durée de détention et de l’abattement temporaire exceptionnel de 25 %.

Les non-résidents qui ont bénéficié du régime d’exonération applicable entre 2006 et 2013 lors de la cession de leur habitation en France ne peuvent prétendre au nouveau dispositif.