Plus-values de cession de parts d’OPC – Exonération de plus-value professionnelle et notion d’immeuble affecté à l’exploitation

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Plus-values de cession de parts d’OPC : abattement et quota d’investissement de 75 %

Dans ses commentaires administratifs publiés le 20 mars 2015 relatives aux « règles relatives au quota d’investissement de 75 % applicable à certains fonds ou sociétés » l’administration précisait « lorsque le bénéfice de l’abattement pour durée de détention de droit commun est subordonnée au respect par le fonds, la société ou l’entité concerné (cf. III-A-1 à 2 § 50 à 80) d’un quota d’investissement de ses actifs pour plus de 75 % en parts ou actions de sociétés, les règles suivantes sont applicables.

Remarque 1 : Il est admis que le quota d’investissement de 75 % soit apprécié selon les mêmes modalités que celles retenues pour le PEA (sur ces modalités d’appréciation, il convient de se reporter au BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20).

Remarque 2 : Lorsque l’organisme concerné est un organisme à compartiments, le quota de 75 % s’apprécie globalement au niveau de cet organisme et non compartiment par compartiment ».

L’administration vient dans le cadre d’une nouvelle publication de lever les ambiguïtés nées de la mise à jour du 20 mars 2015. « En effet, le respect du quota d’investissement considéré s’apprécie par compartiment, chaque compartiment constituant un fonds distinct au sens du code monétaire et financier » précise l’administration fiscale.

La base BOFIP est modifiée en conséquence BOI-RPPM-PVBMI-20-20-10-20150420 n°90.

Exonération de plus-value professionnelle et notion d’immeuble affecté à l’exploitation

Les dispositions de l’article 151 septies B du CGI sont susceptibles de s’appliquer du seul fait de l’inscription d’un ensemble immobilier à l’actif du bilan d’une entreprise alors même qu’il était à cette date en majeure partie loué par lots à des entreprises tierces exerçant dans d’autres secteurs d’activité.

L’article 36 de la loi de finances rectificative pour 2005 a instauré un dispositif d’abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme dégagées sur certains biens ou droits immobiliers affectés à l’exploitation.

Ce dispositif prévoit un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur les plus-values à long terme réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole lorsque ces plus-values portent sur :

  • des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ;
  • des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.

Codifié sous l’article 151 serties B, ce régime d’abattement est subordonné à la condition que les biens immobiliers soient inscrits à l’actif immobilisé et affectés par l’entreprise à sa propre exploitation.

L’administration fiscale estime qu’« un bien est réputé affecté à l’exploitation lorsqu’il est utilisé dans le cadre de l’activité économique exercée par l’entreprise.

La notion d’exploitation requiert en effet qu’au-delà de l’imposition dans une catégorie de revenus relevant des activités professionnelles (BIC, BNC, BA), les immeubles soient directement utilisés pour le développement d’une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc), ou à des fins administratives (bureaux, etc).

Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l’exploitation, dès lors qu’ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d’une société qui leur est liée.

Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c’est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.

Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non.

Toutefois, ne sont pas considérés, pour l’application des présentes dispositions, comme des immeubles de placement, les biens donnés en location ou mis à disposition à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l’article 39 du CGI et affectant ce bien à leur propre exploitation.

Il est rappelé qu’aux termes des deuxième à quatrième alinéas du 12 de l’article 39 du CGI, des liens de dépendance sont réputés exister entre deux entreprises :

  • lorsque l’une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l’autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision ;
  • lorsqu’elles sont placées l’une et l’autre, dans les conditions définies à l’alinéa précédent, sous le contrôle d’une même tierce entreprise.

En outre, un tel lien de dépendance est réputé exister lorsqu’une société ou un groupement a pour objet de mettre à disposition à ses associés ou membres les biens immobiliers dont elle est propriétaire ».BOI-BIC-PVMV-20-40-30-20120912

La Cour d’appel de Nancy vient de rendre un arrêt :

Cour d’appel de Nancy du 26 mars 2015

Ainsi et, contrairement à ce que soutient le ministre chargé du budget, la juridiction d’appel a estimé « que du seul fait de cette inscription à l’actif du bilan de l’entreprise de Mme B. de l’ensemble immobilier cédé le 4 août 2006, alors même qu’il était à cette date en majeure partie loué par lots à des entreprises tierces exerçant dans d’autres secteurs d’activité, cet ensemble immobilier, duquel au surplus l’entreprise a pu tirer des revenus essentiels à la poursuite de son activité, devait être regardé comme affecté à l’exploitation au sens de l’article 151 septies B du code général des impôts. »